Come eseguire un'azione del titolo silenziosa

Ci sono circostanze che si verificano nel settore immobiliare in cui qualcuno acquista, eredita o riceve una proprietà e non si sa se il titolo sia "libero e chiaro", il che significa che non si sa se altri hanno diritto alla piena o parziale proprietà. Per chiarire eventuali rivendicazioni di proprietà, privilegi o gravami contro la proprietà, il nuovo proprietario deve eseguire una causa nota come "azione legale silenziosa". Sebbene le leggi relative alle azioni per titoli silenziose possano variare leggermente da stato a stato, il processo è simile.

Passo 1

Assumi una società di titoli per eseguire una ricerca del titolo immediatamente dopo aver ottenuto un diritto di proprietà su una proprietà. La ricerca rivelerà eventuali altre rivendicazioni di proprietà, privilegi o altri gravami associati al titolo. Queste sono comunemente chiamate "nuvole" sul titolo, sebbene una "nuvola" minore possa includere un problema relativo a uno strumento che trasporta la proprietà e potrebbe non costituire un vero e proprio diritto alla terra.

Passo 2

Comprendere che la pretesa dell'attore su una proprietà si basa esclusivamente sulla forza relativa della sua pretesa e non si basa sulla debolezza di altre pretese. Con l'aiuto del tuo avvocato, accedi alla forza del tuo reclamo sul titolo rispetto ad altri reclami prima di procedere con le spese relative di un reclamo per titolo silenzioso, che di solito costa circa $ 1.200.

Passaggio 3

Conoscere le leggi locali in materia di azioni legali per titoli. Secondo il diritto comune, l'attore deve avere il possesso della proprietà per presentare una causa legale tranquilla. Assumi un avvocato se la ricerca del titolo scopre nuvole che potrebbero potenzialmente minacciare la tua pretesa di proprietà. L'avvocato deve immediatamente intentare una causa legale tranquilla presso il tribunale appropriato nella contea in cui si trova la proprietà. La maggior parte delle azioni per titoli silenziose richiederanno da 3 a 6 mesi per essere completate.

Passaggio 4

Una volta che l'azione legale è stata depositata, diventi il ​​querelante nella causa. L'attore deve nominare tutti i ricorrenti noti e chiunque abbia un reclamo scoperto con ragionevole diligenza e notificargli l'azione tramite posta certificata. L'attore deve anche mettere un avviso del reclamo sulla proprietà e pubblicare l'avviso del reclamo sul giornale locale a beneficio dei richiedenti sconosciuti.

Il tempo necessario al tribunale per prendere una decisione sul reclamo del querelante e sulle successive risposte di altri ricorrenti, se del caso, varia da stato a stato. Ad esempio, in Nevada è di 20 giorni e in California è di 30 giorni dalla consegna effettiva dell'avviso o dall'ultima data di pubblicazione dell'avviso. Se nessuno risponde al reclamo, viene assegnato un giudizio in contumacia all'attore. Se qualcuno risponde al reclamo, il risultato può essere un'azione legale contestata con l'esito da determinare in seguito in tribunale.